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住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
家づくりの計画を進める際に、多くの方が同時に検討する住宅ローン。一般的な金融機関の住宅ローンを利用する場合、借入額と返済年数に応じて「保証料」が必要になります。ただ最近では、メガバンクやネット銀行を中心に「保証料不要！」を前面に押し出し広告されているケースをよく見るようになりました。
多くの方にとって、住宅ローンの利用は初めてのことで、金融機関の担当者から説明を受けても、なかなか理解するのは難しいかも知れません。特に金融機関によって仕組みが違う「保証料」や「事務手数料」などは、なぜその費用が必要なのか、あるいは不要なのかが非常に分かりにくい部分です。
そこで今回は、主な金融機関の住宅ローンの仕組みを元に、保証料の有無や事務手数料などの仕組みと、リコース、ノンリコースローンについて解説をしておきたいと思います。
住宅ローンのは、期間が長期かつ多額の返済になるために、本来であれば万一の時に備えて、返済能力のある連帯保証人を必要とします。通常、連帯保証人をお願いする相手は、親や親戚といった近親者になることが多いですが、もし皆さんの返済が滞ってしまうと、連帯保証人が返済を余儀なくされることになります。
しかし連帯保証人となった人も、普段の生活がありますし、その上で万一、皆さんの返済を肩代わりするとなれば、かなり大きな負担になってしまいます。
そこで各金融機関は、銀行本体とは別会社や子会社にあたる「保証会社」を設立し、皆さんの連帯保証人になるのです。保証会社は、皆さんの連帯保証人になる代わりに、皆さんが「保証料」を受け取るという仕組みです。
ただし誤解のないようにお伝えしますが、保証会社は、あくまで住宅ローンを利用する金融機関への「代位返済」ですから、皆さんの返済そのものがなくなる訳ではなく、住宅ローンの残債相当額を、今度は保証会社へ返済する必要があります。
保証会社を利用することで、連帯保証人を立てる必要がなくなり、スムーズに住宅ローンの利用が可能になる代わりに、保証料の負担をしなければなりません。
最近では、メガバンクやネット銀行を中心に保証料が不要の金融機関も増えてきました。一見、お得に感じるかも知れませんが、実は保証料が不要な金融機関では、その代わり「事務手数料」という名目で、借入額の2%前後（金融機関ごとに設定が違うため各自ご確認ください）の事務手数料を支払わなければなりません。
先ほど、詳しく解説をした保証料は、繰り上げ返済をして返済年数が短くなった分が減額返金されるのに対し、事務手数料は繰り上げ返済をしても返金されることはありません。
積極的に繰り上げ返済をしようと考えている方にとっては、もしかしたら保証料不要の金融機関よりも、借入時に保証料として納める方がお得になる可能性もあるので、慎重に検討をしておかなければなりません。
なかなか聞きなれないことばかも知れませんので、簡単に解説しておくと、リコースローンというのは、人に対して融資を行い、ノンリコースローンは担保物件である不動産に対して融資を行います。ですから当ブログで何度かテーマにしている、個人信用情報が重視される訳ですね。
リコースローンは、人に対して融資を行うため、万一、返済に行き詰まって所有物件を手放したとしても、住宅ローンの残債が残ってしまうことがほとんどです。ですから日本で一般的なのは、リコースローンということになります。日本でリコースローンが普及しない原因は、スクラップ&ビルドが繰り返されてきたことにより、中古住宅市場が熟成していないことが理由に挙げられると言われています。
逆に海外では、手入れの行き届いた中古住宅が高値で取引される市場が形成されていて、不動産に対して融資を行うノンリコースローンを活用すれば、万一の時にも所有物件を手放しさえすれば、住宅ローンの残債は残りません。
そのためノンリコースローンについては、万一の時には物件を手放せばよいという気持ちで、不動産購入時に身の丈を超えた住宅ローンを組もうとする人も出てくる可能性もあるという問題点を指摘する声もあります。
今回は、住宅ローンの検討時に初めて聞いたという方が多い、保証料や事務手数料のこと、またリコースローン、ノンリコースローンについて解説をしました。住宅ローンの検討時には、目先の支出の損得にだけにとらわれず、仕組みを理解した上で、総合的に判断していくようにしましょう。何か気になることがありましたら、遠慮なくご相談ください。
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