土地選びの時に知っておきたい心理的瑕疵について解説｜高気密・高断熱・省エネ住宅を建てる工務店

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楢崎隆也「家学の時間」 [1802] 川尻順子「家楽の時間」 [24] 西口未羽 [136] 林直人 [135]

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土地選びの時に知っておきたい心理的瑕疵について解説

楢崎隆也「家学の時間」

こんにちゎ＾＾

住宅コンサルタントのならざきです！

フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。

インターネットの通販サイトなどで見かけることのある「訳アリ」の商品。訳アリの訳とは、例えば、商品の説明書がないとか、箱が壊れているとか、商品の一部にキズが付いているなどです。これらの商品は、通常の価格よりも安い価格で販売されていることが多いと思います。

これらの商品は、確かに何かしらの訳がありますが、ジャンク品（壊れている商品）でない限り、使用上の問題がないことも多いです。新品にこだわらない方の中では、安く購入できるため、実は意外と人気があります。

土地選びの時に知っておきたい心理的瑕疵について解説

実は、ご存知の方も多いかも知れませんが、売り土地にも「訳アリ」の物件があります。物件資料などに記載されている、「心理的瑕疵（しんりてきかし）」のある物件で、事故物件ともいわれている売り土地のことです。これらの売り土地は、通販サイトで販売されている商品と同じように、周辺相場よりも安く売られていることも多く、面積や立地、価格などの表面的な部分だけを見れば、非常にお買い得に感じてしまいます。

そこで今回は、どのような売り土地のことを「心理的瑕疵」と呼ぶのかや、不動産業者から説明の有無などについて詳しくお伝えしておきたいと思います。

心理的瑕疵にあたるもの

時代背景的に、高齢者の一人暮らしが増え、また社会環境の変化によって、あまり外出する機会が減ったこともあって、病気などのさまざまな原因で、自宅で孤独死をする人もいらっしゃいます。事件性のない老衰や病死なども含め、一般的に誰にも看取られることなく孤独死（自然死）をされた物件については、心理的瑕疵に該当しないとされています。

ただし自然死であっても、人の死に関する事案が、取引相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならないとされていますので、実務の中で多くの不動産業者は物件紹介の際に説明をしていることが多いと思います。

逆に心理的瑕疵に該当する人の死に関するもので言えば、自殺や他殺、事故死（焼死など）については、心理的瑕疵に該当するとされています。

次に、火災も心理的瑕疵として考えられます。単純火災で、けが人も死亡した人もいなければ問題ないのではないかと思う方もいらっしゃるかも知れませんが、購入を決めてから、あとで知るというのは気持ちのよいものではありません。

さらに、近くに墓地や嫌悪・迷惑施設（社会的に問題になっている宗教施設など）が立地していること、また近隣に指定暴力団事務所や、構成員等が居住していることなども、心理的瑕疵にあたると考えられます。

心理的瑕疵の告知について

不動産の取引に関しては、日常品と違い非常に高額であることや、問題が発生した場合には対策の取りようが無くなる場合もあるため、購入後のトラブル発生を避けるためにも、不動産取引には告知義務があります。これは不動産業者が負う義務で、契約する人には必ず説明しなければならない義務になります。

ただし、建物のように壊れていることが見て分かる明らかな一般的な瑕疵とは違い、心理的瑕疵については、人によって不快と感じるかどうかは、人それぞれ違うため、どこまでが告知義務に該当するのかハッキリとしなくなります。

心理的瑕疵は消滅するのか？

国土交通省は、2021年10月8日、過去に人の死が発生した物件の賃貸・売買時の告知義務についてまとめた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。その中で、賃貸物件についての告知義務は、原則としておおむね3年間としました。

しかし一方で、売買の場合は、賃貸に比べてトラブルになった時の損害額が大きいために、告知義務の期限は設けられていません。つまり事故の発生が何年前であっても、売買の場合には告知義務が続くということになっています。ですから売り土地を購入する際の、心理的瑕疵については、今のところ期間を定めず、ずっと告知されることになります。